Réaction : Loi européenne sur le logement abordable

La flexibilité locale doit rester au cœur du logement dans l’UE

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La Commission européenne a présenté sa proposition de loi sur le logement abordable, instaurant un cadre européen commun pour l’évaluation et la justification des mesures relatives au logement au niveau local. Cette proposition vise à renforcer la sécurité juridique des pouvoirs publics tout en reconnaissant explicitement que la politique du logement relève principalement des compétences nationales, régionales et locales.

La proposition législative est accompagnée d’une recommandation sur l’accessibilité et l’offre de logements dans les zones en situation de pénurie de logements, introduisant le concept de zones de logements abordables et proposant des mesures pour remédier à la pénurie de logements.

Le CCRE salue ces publications, qui constituent des étapes importantes dans la reconnaissance croissante du logement comme un enjeu européen nécessitant une action à tous les niveaux de gouvernance. Les collectivités locales et régionales sont en première ligne pour garantir l’accessibilité et la disponibilité des logements, et le CCRE plaide sans relâche pour un cadre renforçant leur capacité d’action dans le respect de la diversité territoriale.

Cependant, malgré les efforts répétés du CCRE soulignant l’importance de la flexibilité et du renforcement des capacités des gouvernements locaux et régionaux, la principale solution de la Commission pour remédier au problème d’accessibilité au logement est une définition standardisée de la pression sur le logement au niveau de l’UE.

Si le CEMR prend acte avec satisfaction de la reconnaissance récurrente des compétences régionales et locales dans la proposition, le recours aux « autorités compétentes » au sens de l’article 4 de la loi sur le logement suscite des inquiétudes chez les collectivités locales et régionales. En effet, cette terminologie laisse à l’interprétation de chaque État membre le soin de définir ce rôle. Son utilisation se poursuit tout au long de la recommandation, suggérant un pouvoir de décision et une responsabilité importants au niveau de l’« autorité compétente ».

Définition courante du stress lié au logement

Tout au long de son travail de plaidoyer, le CCRE s’est efforcé de maintenir la flexibilité de la loi sur le logement abordable afin qu’elle puisse refléter la diversité des réalités du logement en Europe. Dans ses recommandations à la Commission, le CCRE a plaidé pour une approche territoriale préservant les mécanismes d’évaluation locaux plutôt que d’imposer une définition unique et uniforme de la précarité du logement.

Pourtant, bien que laissant aux « autorités compétentes » la possibilité de décider des mesures nécessaires, l’article 6 de la loi établit une méthodologie commune de l’UE pour déterminer quand une zone est considérée comme étant en situation de pénurie de logements.

Selon les règles proposées, une zone ne peut être classée comme connaissant des tensions sur le logement que si trois conditions sont remplies : le ratio prix/revenu est de 8 ou plus, ce ratio a augmenté au cours de la dernière décennie et la pression ne montre aucun signe d’apaisement au cours des trois prochaines années.

Le CCRE a maintes fois souligné que cette vision trop restrictive risque de masquer la situation dans son ensemble. La crise du logement prend de multiples formes en Europe et ne peut se résumer à un seul indicateur d’accessibilité financière. Les pressions peuvent provenir du tourisme, de pénuries de logements, d’évolutions démographiques, de contraintes foncières, de difficultés d’accès à l’urbanisme et aux permis de construire, de lacunes en matière d’infrastructures, ou tout simplement d’une insuffisance de logements sociaux et abordables.

Cette nuance apparaît bien dans les sections explicatives de la proposition, dans la recommandation et dans les commentaires formulés lors de la conférence de presse. Mais elle disparaît largement dans les dispositions opérationnelles elles-mêmes, où la crise du logement est définie presque exclusivement par des indicateurs de prix et de revenus.

De plus, l’expérience montre que les autorités locales ont souvent des raisons légitimes d’intérêt public d’agir qui vont au-delà de la simple question d’accessibilité financière : les nuisances environnementales, par exemple, et la proposition ne tient pas compte de ces aspects.

Ellen van Selm (porte-parole du CCRE pour le logement et maire de Purmered (Pays-Bas)) :

« Nous nous félicitons des efforts déployés par la Commission européenne pour contribuer à la résolution de la crise du logement. Toutefois, nous l’encourageons à créer un cadre plus favorable aux collectivités locales et régionales. En introduisant une définition rigide de la précarité du logement, en alourdissant les exigences de justification alors que les données ne sont pas toujours disponibles, et en se concentrant systématiquement sur les locations de courte durée, la loi sur le logement abordable limite les solutions territoriales et innovantes dont les collectivités locales et régionales ont besoin. Concrètement, cela complique la tâche des villes, des agglomérations et des régions qui souhaitent agir de manière proactive face aux tensions sur le logement. »

Un éventail de mesures à la disposition des autorités

La proposition reflète en grande partie les demandes du CCRE : donner aux collectivités locales et régionales la latitude d’adapter leurs interventions aux spécificités locales. Conformément au règlement, les autorités compétentes pourraient limiter les locations de courte durée dans les résidences secondaires et réglementer l’acquisition ou l’utilisation de terrains et de biens immobiliers résidentiels à des fins autres que l’habitation principale. La proposition prévoit également un ciblage territorial et des approches différenciées.

Le CCRE a néanmoins toujours insisté sur la nécessité pour les collectivités locales d’agir avant que la crise du logement ne devienne incontrôlable, et des inquiétudes persistent à ce sujet. L’article 9 exige des autorités qu’elles prouvent qu’une activité a eu un impact négatif sur l’accessibilité ou la disponibilité du logement pendant au moins trois ans avant toute mesure restrictive. Pour de nombreuses collectivités locales, cela pourrait constituer une charge supplémentaire et retarder la mise en œuvre de mesures visant à résoudre la crise du logement suffisamment tôt.

Concernant la simplification des procédures, la recommandation propose la création de zones d’accélération du logement, identifiées par l’autorité compétente. Ces zones bénéficieraient d’un calendrier d’autorisation unifié et, le cas échéant, d’une approbation tacite. Cependant, le CCRE souligne que cette approche ne tient pas suffisamment compte des réalités locales, façonnées par des cadres législatifs complexes et nécessitant une évaluation au cas par cas.

La proposition législative vise également à clarifier l’articulation des mesures relatives au logement avec la législation existante sur le marché intérieur, notamment la directive sur les services, afin d’offrir aux autorités publiques une plus grande sécurité juridique et de réduire les risques de contentieux. Toutefois, le CEMR met en garde contre le risque que la loi sur le logement abordable produise l’effet inverse pour les municipalités, en complexifiant davantage les procédures et en renforçant l’incertitude juridique quant à la charge de la preuve requise dans les différents cadres réglementaires.

Perspectives d’avenir

La loi sur le logement abordable constitue une avancée majeure vers un cadre européen plus clair pour les mesures relatives au logement et intègre plusieurs éléments préconisés de longue date par les collectivités locales et régionales. La recommandation de la Commission reconnaît l’importance du principe de subsidiarité et encourage, à juste titre, une compréhension globale des défis rencontrés au niveau local.

Toutefois, d’importantes questions demeurent quant à la définition proposée du stress lié au logement, à la responsabilité attribuée à « l’autorité compétente », à la faisabilité pratique de réaliser les évaluations appropriées et à la flexibilité réduite dont disposent les autorités pour s’attaquer à des formes plus larges de pression sur le logement qui ne sont pas pleinement reflétées par les seuls indicateurs d’accessibilité financière.

Au-delà de la loi sur le logement abordable et de son action visant à garantir la légalité des politiques de logement locales et régionales, le CCRE souligne que la résolution de la crise du logement nécessitera également des investissements massifs. À cet égard, les discussions sur l’avenir du cadre financier pluriannuel et de la politique de cohésion devraient refléter l’attention politique portée au logement et permettre un soutien adéquat aux actions locales pour faire face à la crise du logement.

Le CCRE continuera de collaborer avec les institutions européennes tout au long du processus législatif afin de garantir que la législation finale offre aux gouvernements locaux et régionaux la flexibilité, la sécurité juridique et les outils pratiques nécessaires pour répondre efficacement aux divers défis du logement en Europe.

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