Le CCCRE appelle à des règles européennes plus claires, plus cohérentes et plus flexibles pour aider les villes, les communes et les régions à fournir des logements abordables

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L’Europe a un besoin urgent de logements plus abordables, durables et inclusifs. Pourtant, les villes, les communes et les régions qui s’efforcent de construire de nouveaux logements sont de plus en plus confrontées à des réglementations qui se chevauchent, à des procédures interminables, à une incertitude juridique et à des capacités d’investissement limitées.

Le Conseil des communes et régions d’Europe (CCRE) a formulé des observations sur la législation européenne en vigueur ayant une incidence sur les politiques de logement, notamment au niveau local. En réponse à l’appel à contributions de la Commission européenne sur la simplification du logement, le CCRE explique comment l’Union européenne peut supprimer les obstacles inutiles tout en préservant les objectifs sociaux, environnementaux et démocratiques essentiels.

Les gouvernements locaux et régionaux jouent un rôle décisif dans le logement à travers l’aménagement du territoire, les permis, les services locaux, les infrastructures et le développement territorial. Ils doivent donc être pleinement impliqués dans la conception, la mise en œuvre et l’évaluation de toute future mesure européenne de simplification du logement. L’action de l’UE devrait soutenir des solutions adaptées au niveau local, respecter la subsidiarité et renforcer la capacité d’action des villes et des régions, et non remplacer le processus décisionnel local par de nouveaux niveaux d’exigences européennes.

Simplification, pas déréglementation

De nombreuses réglementations de l’UE en matière de logement poursuivent des objectifs légitimes d’intérêt public. Des problèmes surviennent lorsque les exigences de différents domaines politiques se chevauchent, suivent des échéanciers incompatibles ou imposent des charges administratives disproportionnées.

Les projets de logement peuvent être affectés simultanément par les réglementations en matière d’approvisionnement, d’aides publiques, de fiscalité, d’énergie, d’environnement et de construction. Leur effet combiné peut accroître les coûts, retarder les investissements et contraindre les collectivités locales à recourir à des experts juridiques ou techniques externes coûteux.

Le CCRE plaide donc pour un cadre réglementaire plus cohérent, avec des définitions, des ensembles de données, des échéances et des systèmes numériques mieux harmonisés. La simplification devrait viser à éliminer les doublons et à résoudre les conflits entre les règles, tout en préservant la protection de l’environnement, la qualité des bâtiments, les garanties sociales et une véritable participation citoyenne.

Débloquer les investissements locaux dans le logement abordable

Les villes et les régions ne peuvent pas remédier aux pénuries de logements si les investissements publics continuent d’être limités par des règles fiscales et d’aides de l’État qui ne reconnaissent pas suffisamment la valeur à long terme des logements abordables.

Le CCRE préconise que les dépenses consacrées au logement abordable et écoénergétique soient considérées comme un investissement public à long terme et non comme des dépenses courantes. Le cadre des aides d’État devrait également offrir une plus grande sécurité juridique et une plus grande flexibilité aux projets de logements municipaux et d’intérêt public.

Il convient notamment de clarifier et de rendre plus proportionnées les procédures relatives à la délégation de pouvoirs, aux contrôles des surcompensations et aux obligations d’affectation de fonds. Les collectivités locales, y compris les petites villes, devraient pouvoir mettre en œuvre des mesures en matière de logement sans avoir systématiquement recours à des experts externes coûteux.

Rendre les marchés publics plus rapides et plus proportionnés

Les règles des marchés publics constituent une autre source importante de retards et de coûts administratifs. Face à la hausse des prix de la construction, de plus en plus de projets de logements sont soumis à des procédures de passation de marchés complexes à l’échelle de l’UE, même en l’absence d’intérêt transfrontalier réel.

Le CCRE propose des seuils d’approvisionnement plus élevés, reflétant mieux les coûts actuels de construction et de services. Sa réponse préconise également une plus grande flexibilité pour négocier directement avec un entrepreneur après une procédure infructueuse et pour modifier les contrats en cas de changement de circonstances après l’attribution.

Un cadre plus simple et plus flexible permettrait de réduire les délais, de diminuer les coûts de mise en conformité et d’aider les administrations locales à faire avancer plus rapidement les projets de logements abordables.

Harmoniser les objectifs énergétiques, environnementaux et de logement

La réglementation énergétique de l’UE devrait mieux faciliter le partage local de l’énergie, l’utilisation des énergies renouvelables et de la chaleur résiduelle à proximité, ainsi qu’une allocation plus flexible de la capacité du réseau pour les projets servant un intérêt public manifeste.

Les législations étroitement liées, notamment celles relatives à l’efficacité énergétique, aux énergies renouvelables et à la performance des bâtiments, devraient former un ensemble cohérent. Plutôt que de prescrire des procédures administratives détaillées, l’UE devrait promouvoir des normes ouvertes, des données interopérables et des systèmes d’autorisation numériques adaptables aux structures administratives nationales et locales.

Une plus grande sécurité juridique est également nécessaire pour l’application des directives Oiseaux et Habitats et du règlement relatif à la restauration de la nature. Le CCRE préconise une évaluation plus claire des seuils, des procédures proportionnées pour les projets à faible risque et des approches plus souples en matière de compensation environnementale. Ces changements devraient améliorer la sécurité juridique en matière de planification sans compromettre les objectifs de biodiversité.

Développer les capacités de réalisation et de rénovation

Une réforme réglementaire à elle seule ne résoudra pas la pénurie de logements en Europe. Une productivité accrue dans la construction et la rénovation est tout aussi importante.

Le CCRE préconise d’investir dans les compétences, la formation, l’innovation et les capacités administratives locales, notamment dans les petites et moyennes municipalités. Une meilleure mobilité de la main-d’œuvre et la reconnaissance des qualifications pourraient contribuer à pallier la pénurie de main-d’œuvre, tandis qu’une plus grande harmonisation des normes de construction pourrait réduire la fragmentation et favoriser des méthodes de construction innovantes, circulaires et résilientes face au changement climatique.

L’Europe doit également envisager d’autres solutions que la construction neuve. La rénovation, la réhabilitation et la reconversion des bâtiments vacants peuvent accroître l’offre, revitaliser les quartiers et réduire l’impact environnemental. Faciliter le financement, l’obtention des permis et la mise en œuvre de ces projets devrait être un élément central de la politique de simplification.

Placer les gouvernements locaux et régionaux au centre

Les tensions sur le logement varient considérablement d’un territoire à l’autre. Elles peuvent être dues au tourisme, à l’évolution démographique, à la rareté des terrains, aux carences en infrastructures, aux coûts de construction, au dépeuplement ou à la pénurie de logements abordables et sociaux. Conformément à la position du CCRE en faveur de la loi sur le logement abordable, la définition et les règles relatives aux zones en situation de crise du logement devraient être révisées.

Il ne peut donc exister de solution réglementaire unique applicable partout. L’UE doit créer un environnement favorable par le biais d’investissements, d’une clarification juridique, de systèmes interopérables et d’une simplification intelligente, tout en laissant aux collectivités locales et régionales la latitude nécessaire pour élaborer des solutions adaptées à leurs populations.

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Abordable, durable, agréable à vivre : ce que les collectivités locales attendent de l’UE en matière de logement 

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La crise du logement est devenue l’un des défis sociétaux majeurs du XXIe siècle, touchant les communautés à travers toute l’Europe : des grandes villes aux zones rurales, elle redéfinit les réalités sociales, économiques et démographiques. La hausse des coûts du logement, le sans-abrisme et le sous-investissement chronique sapent l’égalité, la cohésion et la durabilité. Pour faire face à cette situation d’urgence, il faut des solutions intégrées et adaptées au contexte local qui relient le logement aux services, à la mobilité, à l’emploi et à la qualité de vie. En tant qu’acteurs de première ligne, les collectivités locales et régionales doivent être reconnues comme des partenaires clés de la réponse européenne, travaillant avec les institutions nationales et européennes pour offrir à tous des logements abordables, durables et inclusifs.

La crise du logement en Europe se fait le plus vivement ressentir là où les gens vivent, travaillent et étudient. Le 9 avril 2026, le groupe de travail sur le logement du CCRE a réuni les points de vue des collectivités locales et régionales sur la manière de mesurer l’accessibilité financière, de répondre aux locations de courte durée et d’accélérer la construction de logements.

Cette discussion intervient à un moment charnière, alors que le Plan européen pour le logement abordable de la Commission européenne a placé le logement au cœur de l’agenda de l’UE et que les préparatifs sont en cours pour une loi sur le logement abordable visant à aider les autorités publiques à faire face à la pression dans les « zones en situation de pénurie de logements », notamment par des mesures liées aux locations de courte durée. Le Parlement européen intensifiant également ses travaux sur la crise du logement, la dynamique politique s’accélère clairement.

L’accessibilité financière au-delà d’un simple chiffre

L’un des principaux enseignements tirés d’un échange avec Sandra Di Biaggio, responsable de la recherche et des politiques à l’ESPON, à l’occasion d’une présentation sur le projet Housing4All, est que l’accessibilité financière est multidimensionnelle. Elle ne peut se réduire aux seuls prix : les revenus et le revenu résiduel comptent, mais il en va de même pour les factures d’énergie, les coûts de mobilité, l’accès aux services et la qualité du logement. Les participants ont également souligné que les lacunes en matière de données, notamment le manque de données harmonisées sur les revenus au niveau local, peuvent rendre les comparaisons difficiles, ce qui renforce la nécessité d’une analyse basée sur le lieu.

Des combinaisons de politiques sur mesure

La discussion au sein du groupe de travail a souligné qu’aucun instrument unique ne peut résoudre le problème de l’accessibilité financière partout. Les pressions sur le logement varient considérablement, allant de l’urbanisation et du tourisme à la demande étudiante et à la financiarisation, parallèlement à des contraintes d’offre telles que la hausse des coûts et la capacité de construction. Cela nécessite des combinaisons de politiques adaptées aux réalités locales, où l’action de l’UE apporte une valeur ajoutée en créant les conditions propices (investissement, clarté juridique, meilleures données, simplification intelligente) plutôt qu’en imposant des solutions uniformes.

Locations de courte durée et autonomie locale

En ce qui concerne les locations de courte durée, les participants ont souligné la nécessité d’une sécurité juridique pour les collectivités locales lorsqu’elles adoptent des politiques en la matière, sans porter atteinte à leurs compétences. Des définitions trop rigides dans la réglementation risquent de limiter la capacité d’action locale, en particulier si les règles ne s’appliquent qu’au sein de « zones de tension » étroitement définies. Parallèlement, une meilleure application des outils existants et des orientations plus claires sur ce qui est compatible avec le droit de l’UE pourraient renforcer l’action locale.

Construire plus vite et mieux. Enfin, le groupe de travail a examiné comment l’industrialisation, la normalisation et la numérisation dans le secteur de la construction, parallèlement à la rénovation, à la circularité et à la performance énergétique, pourraient accélérer la livraison tout en soutenant les objectifs climatiques de l’Europe.

Le CCRE continuera à faire valoir les perspectives locales et régionales dans le débat européen à mesure que les travaux avancent vers l’adoption de la loi sur le logement abordable (prévue pour fin 2026).

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